재개발, 재건축 용어 공부하기- 1 (토지등소유자, 현금청산자, 매도청구, 이주비대출, 권리산정기준일)
1. 토지 등 소유자
조합 설립 전 단계까지 재건축/재개발 지역에서 권리를 가진 모든 사람을 말해요. 재개발 사업지에서 토지(도로 포함), 건물(무허가 포함), 주택, 상가 등을 소유한 사람. 재개발/재건축 사업을 추진하기 위해서는 토지등소유자가 일정 비율 이상 동의를 해야해요.
2. 현금청산자
재개발 재건축 사업지에서 새로 지어질 아파트를 분양 받을 수 있는 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상받고 나간 사람을 말해요.
-사업시행인가 후 조합원 자격 없이 매도하면, 해당 매물을 산 매수인은 조합원이 될 수 없으며 현금청산 대상자가 돼요.
-분양 신청을 하지 않거나 관리처분 계획 수립단계에서 조합원이 권리를 포기하는 경우에도 현금청산자가 돼요.
3. 매도 청구
재건축 조합 설립에 동의하지 않은 주택 소유자에게 조합이 해당 소유자의 주택을 사들일 수 있도록 청구하는 것을 말해요.
2024년 11월 기준, 조합 설립에 필요한 동의율은 75%예요(동의율을 70%로 낮추는 법안이 추진 중이에요). 이를 충족한 경우에만 매도청구가 가능해요.
4. 보상비, 이주비 대출
재개발의 경우 조합원에게 임시 거주지 마련에 필요한 자금을 지원하는 거예요. 또 세입자가 있다면 주거이전비와 이사비 등을 보상 지원하는 개념이고요. 해당 지역에서 영업을 해온 상인에 대해서는 상가영업소실보상 비용이 지원돼요.
-상가영업손실보상: 사업시행 인가를 받기 1년 전부터 해당 지역에서 사업자등록을 하고 영업을 해온 상인을 대상으로 해요. 휴업 기간 중의 영업이익, 영업시설 이전비, 인건비 등을 포함해요.
-이주비 대출: 이주비 대출 금리는 시중 주택담보대출 금리보다 낮은 수준으로 책정되는 경우가 많아요. 이주비 대출 한도는 감정평가금액의 50%에서 70%로 설정되고, 대출기간은 입주 예정일까지로, 최장 5년까지 가능해요.
-이주비 대출은 지역에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 다르게 적용돼요.
규제지역: LTV 50% , 비규제지역: LTV 70%
감정평가액에 해당 지역의 LTV를 곱해서 대출한도가 결정돼요.
-주택소유 수에 따라서도 이주비 대출 한도가 달라질 수 있어요.
무주택자는 제한이 없어요. 1주택자는 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 가능해요. 다주택자와 법인은 제한돼요.
-관리처분 인가 이후 매수해 이주비 대출 실행 시점을 잔금일로 설정해요. 사전에 승계 가능 여부를 확인해 매도인으로부터 그대로 승계하는 조건으로 처리하면 드는 비용을 줄일 수 있어요.
-이주비 대출은 조합이나 사업장마다 달라질 수 있으니 확인이 필요해요.
5. 권리산정 기준일
재개발 사업지에서 조합원 입주권을 받을 수 있는 권리의 기준이 되는 날짜예요. 이 날짜를 기준으로 사업 구역 내에서 부동산 소유권 및 기타 권리가 확정돼요. 이후 발생하는 소유권 변동이나 신규 권리 취득이 되지 않아요.
- 권리산정 기준일 이후에 쪼개진 지분에 대해서는 입주권을 받을 수 있는 권리를 주지 않아요. 지분 쪼개기를 방지하려는 거예요.
- 재건축 사업은 통상 안전진단 통과 이후 정비계획 승인 시점에 기준일을 설정해요.
- 재개발 사업은 보통 정비구역 지정 시점이나 이후 단계에서 기준일을 확정해요. 관할 지자체에서 관련 고시를 공표해요.
