초보의 주택담보대출 경험담(주담대 은행? 보험사? 대출상담사, 대출금리)

 
안녕하세요, 아등이바등이예요.
 
제가 이번에 주택담보대출, 즉 주담대를 승인받았어요. 

얼마나 기다린 대출 승인 결과인지..

 
주담대 서류를 정리하고 서류 접수를 하고, 승인을 받기까지 기간으로 치면 약 2~3주 정도가 걸린 것 같아요. 사실 대출 상담을 받고, 심사를 받고, 대출 승인 문자를 받기까지 마음고생이 적지 않았어요. 그래서 기록을 남겨두면 좋겠다고 생각했어요.
 
주담대를 받기까지 제가 느낀 점과 경험한 것을 정리해 볼게요. 🥰

 

 

1. 어디서 대출 상담을 받아야 하지?🥺

 

제가 제일 처음으로 한 건 네이버페이앱과 뱅크샐러드, 핀다 같은 금융앱에서 주담대 대출을 조회하고 낮은 금리의 대출을 확인한 거예요. 결과적으로 그 앱들의 조회 결과는 반은 맞고 반은 틀렸어요.

 

 

보통 제 지난해 연소득과 매수할 아파트 정보(아파트명, 동호수)를 넣고 조회해요. 이렇게 대출을 조회하는 것만으로 신용점수가 떨어지거나 하지 않으니, 마음껏 조회해 보셔도 돼요. 다만 대출 금리와 대출 가능 금액은 매일 달라질 수 있어서, 매일 새롭게 조회해야 해요. 
 
이렇게 낮은 금리 대출 찾기를 실행하면 아래와 같이 결과가 나와요.

온라인앱의 대출 가능 결과와 실제 대출 조건에 차이가 있어요 ✋

현재 DSR 40%에 맞춰서 대출 가능 금액이 나오는데요. 은행마다 금액이 다르다는 걸 알 수 있어요. 대출총량규제 때문인데요. 우리나라 금융당국에서 가계부채가 늘어나는 걸 조절하기 위해 은행마다 대출총량을 감시하고 있어요. 즉 은행마다 누가 누가 많이 대출해 주나를 째려보고 있다는 얘기예요. 그래서 같은 DSR 퍼센티지라도 대출 가능 금액이 달라지는 걸 알 수 있어요. 
 

DSR이란? 총부채원리금상환비율 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중이에요. 쉽게 말해 내가 버는 소득에서 내가 갚아야 할 원리금이 얼마인지 보는 거예요. 그래서 DSR 40%라고 하면 내 연간 소득액에서 총 대출 상환액이 40%까지만 허용된다는 거예요. 연소득이 5000만 원이고, 1년에 2000만원을 대출 원리금 상환에 쓴다면 DSR이 40%가 돼요.  스트레스 DSR이란? 현재 금리가 아니라 앞으로 금리 상승을 반영한 가상의 높은 금리로 계산하는 거예요. 만약 금리가 3%라면 스트레스 DSR은 가령 4%나 5%로 가정해서 계산할 수 있다는 거죠. 그렇게 되면 같은 소득이라도 실제 받을 수 있는 대출 한도가 줄어들어요.

 
 
그런데 막상 대출 금리와 가능금액이 마음에 들어서 대출을 하려고 해도 접수와 동시에 거절당하는 경우가 있어요. 앱에서는 DSR 40%로 거의 꽉 차게 계산해 주는 것 같은데, 막상 해당 은행들 앱을 깔아 서류 접수를 넣어보면 그렇게까지 안 된다고 연락이 오더라고요. 그러니까 DSR 40%를 꽉채워서 받는 경우는 없어요. 아마 스트레스 DSR 2단계를 적용한 결과인 것 같아요. 

"손님, 받을 수 있는 대출 총액은 앱에서 보신 것보다 적어요" 🤑

그래서 해당 은행의 오프라인 창구로 가서 문의하면 대출금리가 훌쩍 올라요. 저는 2025년 2월에 주담대 문의를 하러 다녔는데요. 특히 1 금융권 은행들의 경우, 굉장히 빡빡하게 소득과 대출가능금액을 본다는 인상을 받았어요. 제가 상담받았던 창구 직원의 말씀으론, 모바일 은행은 금리는 낮지만 서류를 빡빡하게 보고요. 창구는 금리가 상대적으로 높아 대출가능 총액이 줄어들어요.

즉, 대출받으려는 금액이 스스로 계산했을 때 DSR 40%에 꽉 찬다면 이래저래 어려움이 있어요. 

 

케이뱅크, 카카오뱅크, 하나원큐 주담대 오픈런은 0.0001초컷? 💢

위에 이미지처럼 케뱅, 카뱅, 하나모바일은 대출금리가 2025년 3월 현재 기준으로 매우 낮은 편이고 부수거래도 거의 없어요. 그런데 막상 대출을 받으려고 시도해 보면 거의 받기가 어려워요.

케이뱅크와 하나원큐는 오전 9시에, 카카오뱅크는 6시에 앱에서 주담대 신청을 받기 시작하는데요. 저는 네이비즘(https://time.navyism.com/)이라는 서버시간을 보고 오픈런 광클을 했음에도 매번 당일 신청이 끝났다는 문구를 보곤 했어요. 1달에 걸쳐 신청해 됐다는 분들도 봤지만, 저는 생업과 체력의 문제로 2주 정도 시도하다가 포기를 했어요. 그렇지만 시도하시는 분들을 진심으로 응원합니다. 

 

 

2. 대출상담사 통해 주담대 비교해 볼까? 🙀

그다음 제가 시도한 게 대출상담사를 통한 대출 비교예요. 처음에는 저도 불안했어요. 대출상담사 이 사람들이 내 정보를 빼돌리면 어쩌지? 내 인감증명서와 주민등록증 사본 들고 다른 데 가서 대포통장 만들면 어쩌지? 그런 걱정들이요.
 
그렇지만 저도 주담대가 급하기 때문에 불안증을 접어두고 대출상담사를 통해 대출 안내를 받기 시작했는데요. 다행히 사기를 당하진 않았어요. (대출상담사님들 오해해서 죄송합니다..) 저는 그래도 안전을 위해 확인 절차를 거쳤는데요. 상담해 주시는 분의 대출상담사 등록번호를 확인했어요. 이 등록번호를 은행연합회 대출모집인조회(https://loanconsultant.or.kr/loan_main.do)에서 검색하면 정확한 소속과 상담사의 사진을 확인할 수 있어요.
 
참, 그리고 대출상담사가 수수료를 요구한다면 그건 불법이래요. 수수료를 요구하는 대출상담사가 있다면, 칼같이 끊으셔야 한다는 점 참고하세요. 
 
부동산 카페에 대출 상담을 받고 싶다고 글을 올리면 댓글이 촤르륵 달리는데요. 그중에 조건이 조금이라도 내게 맞는 분을 골라서 상담했어요. 그런데 댓글을 다는 사람이 실제 대출상담사가 아닌 경우가 많아요. 제 느낌에 댓글 다는 분들은 알바나 직원인 것 같았어요. 왜냐하면 게시글에 내 조건을 올려놓고 댓글이 달려 연락을 드리면 자기는 조건은 모른다고  다시 말하라고 하시거든요. 그러니까, 영업하시는 분 따로 있고 실제 대출 상담 진행하는 분 따로 있는 구조인 거죠. 물론 제 조건을 다 확인하시고 바로 연락 주는 분들도 계셨어요. 그러니 너무 놀라지 마시라는 점..! 알려드립니다.😊
 
BUT.. 이 글은 대출상담사 홍보글은 아닙니다!! 내돈내산.. 아니고 내노력내대출 찐경험이요. 

 
 

대출상담사들의 정확도가 조금 더 높아요 👍

제가 상담을 받으며 느낀 점은 

- 대출상담사들은 은행이나 보험사에서 매일 나오는 대출 금리를 확인하고 알려주기 때문에 금융플랫폼 앱보다는 조금 더 정확도가 높아요. 즉, 정확히 내가 어떤 금리로 얼마나 받을 수 있는지 알려줘요. 맞춤형 상담이 가능하다는 뜻이죠.

 

- 여러 대출을 비교해서 알려주기 때문에 조금 더 나은 조건을 안내받을 수 있어요.

 

- 금융 앱에 소개되지 않은 더 많은 은행과 보험사의 주담대를 소개해줘요. 모바일 금융플랫폼 앱에 공개되는 대출이 전부가 아니라는 거죠. 

 

물론 은행 대출 창구에 가서 바로 상담을 받아도 돼요. 다만 이 경우 여러 은행 창구를 들러서 스스로 비교해야 한다는 점에서 조금의 불편은 있을 수 있어요.

가장 좋은 건 주거래 은행에서 대출받는 거라고들 하는데요. 저는 모로 가도 낮은 금리로만 받으면 된다는 생각으로 대출을 알아보다 보니, 대출상담사분을 통한 비교 상담이 조금 더 편리했어요. 그리고 한 분과만 상담하지 않고 몇 분과 통화해서 찬찬히 잘 안내해주시는 분과 진행했어요.  

 
 

 

3. 1 금융권 대출, 2 금융권 대출 뭐가 다를까? 💁‍♀️

결과적으로 제가 받은 주담대는 보험사의 대출이었어요. 이름만 들어도 아는 시중 은행들은 1 금융권이고요. 보험사는 2 금융권으로 분류되는데요. 보험사를 선택한 이유는 하나예요. 대출 가능 금액이 더 많았거든요.
 

은행🏦과 보험사🏢 대출, 이런 점이 달라요

1) 대출 가능 금액👌이 달라요. 

1 금융권은 현재 DSR 40%를 기준으로 대출을 해주는데요.2 금융권은 DSR 50%까지 주담대가 가능해요. 즉 제 소득의 절반을 원리금으로 사용하는 걸 허용한다는 거죠.
 

2) 보험사는 부수거래👊가 적은 편이에요. 

은행 주담대의 경우 부수거래가 참 많아요. 매달 월급 납입이 찍혀야 하고, 신용카드를 얼마까지 써야 하고, 주택청약에 가입해야 하는 등, 각종 부수거래를 만족해야 우대금리를 받을 수 있는데요. 보험사들은 대체로 부수거래가 없거나 보험 상품 1개만 가입하면 되는 등 조건이 많지 않았어요. 그런 점은 장점으로 느껴졌어요.

 

3) 금리 하락기에는 은행  대출금리> 보험사 대출금리 🙈

주택담보대출의 대출금리는 '가산금리+기준금리-우대금리'로 결정돼요.  기준금리는 한국은행이 결정하는 국내 금융 상품의 기준이 되는 금리예요. 가산금리는 은행마다 책정하기 때문에 달라요. 그렇지만 기준금리가 바뀌면 함께 움직이는 경향이 있는데요. 보통 주택담보대출은 최소 한 달 전에 상담을 받고 신청을 하잖아요. 그런데 대출금리가 어떻게 결정되는지 살펴보면요.
 
>> 은행: 서류 접수 시점의 가산금리 + 대출 실행 시점의 기준금리
은행의 경우 가산금리는 서류를 접수할 때 가산금리로 결정되고요. 대신 대출을 실행하기 전에 기준금리가 바뀌면 그에 따라 최종 대출금리도 바뀌어요. 
 
>> 보험사: 서류 접수 시점의 가산금리와 기준금리
보험사는 서류 접수할 때 안내받은 대출금리가 최종 대출금리예요. 그러니, 내가 서류 심사를 받는 동안 기준금리가 내려가도 내가 받는 대출금리는 바뀌지 않는다는 얘기예요.
 
이는 거꾸로 생각해 볼 수 있는데요. 기준금리가 상승하는 흐름이라면 보험사 금리가 유리할 거고요. 기준금리가 내려가는 흐름이라면 은행 대출금리가 유리한 거죠. 물론, 은행이나 보험사마다 금리를 결정하는 기준이 다를 수 있어서, 제가 경험한 게 다는 아닐 거예요. 이점에 유의해 주세요. *잘못 알고 있는 점이 있다면 댓글로 달아주세요.
 

 

저는 이렇게 대출을 옥죄는 시기에 대출을 받아본 게 처음이어서, 대출받기가 이렇게 어려운지 몰랐어요. 아니, 정확히는 1 금융권에서 넉넉한 자금을 대출받는 게 쉽지 않은 거죠.
 
그렇지만 결과적으론 2 금융권인 보험사에서 대출을 받았으니, 너무 겁을 냈다고도 할 수 있어요. 💃
 

2 금융권에서 대출을 받으면 신용점수가 더 하락할까? 👻

이런 의문도 있는데요. 그렇다고 얘기하는 사람도 있고, 아니라고 얘기하는 사람도 있어요. 그렇지만 확실한 건 대출을 받으면 1 금융권이든 2 금융권이든 신용점수가 깎이는 건 맞아요. 찾아보니 이제부터는 2 금융권에서 대출을 받는다고 신용점수가 더 하락하는 건 아니라고 하네요!
 
*참고링크: 케비띵크 - 제1금융권 제2금융권 은행 차이, 저축은행과 일반은행 차이 알아봐요
https://kbthink.com/main/living-finance/talk-cardnews/2024/1st-and-2nd-Financial-Institutions.html)
 
그리고 많은 분들이 하시는 말씀이, "대출이 필요할 때 내 조건으로 받을 수 있는 대출이 있고, 감당할 수 있는 원리금이라면 그것으로 된 것"이라고 하셨어요. 1 금융권에서 못 받는다고 상심할 필요가 없고, 내 소득 수준에서 대출을 받을 수만 있어도 운이 좋은 것이라는 거죠. 저도 이 말에 크게 동의합니다. 

다음 시간에는 주택담보대출 서류를 정리하며 깨달은 경험을 소개해드릴게요. 

 
👇저의 갈아타기 경험이 궁금하시다면, 아래 글을 읽어보세요👇
 
 

부동산 하락기 1주택자 갈아타기의 기록